Eigentumsrecht - Steuerrecht - Erbrecht

Für den deutschen Immobilien-Interessenten ist die Türkei auch interessant wegen der noch günstigen Preise, der niedrigen Lebenshaltungskosten, der wettersicheren Lage am Mittelmeer mit viel Wärme. Vielleicht ist man auch der überlaufenden Küsten von Spanien, Italien oder Griechenland überdrüssig. Die Türkei könnte man als ein Land noch im Aufbruch befindlich bezeichnen. Sie ist Europa-freundlich und durchaus zu empfehlen für Immobilien-Investitionen oder auch als Altersruhesitz in den eigenen vier Wänden.
Die private Nachfrage nach Immobilien in der Türkei ist zwischenzeitlich schon sehr hoch, im Vergleich zu anderen Ländern aber noch relativ gering.

Einreise und Aufenthalt

Deutsche benötigen nur einen Pass, oder bei Einreise mit dem Flugzeug nur einen Personalausweis, ein Visum ist nicht erforderlich. Die Bürger einiger Länder benötigen zur Einreise ein Visum, das jedoch problemlos bei der Einreise erteilt wird. Ein touristischer Aufenthalt von drei Monaten ist genehmigungsfrei. Für Immobilien-Besitzer ist die Verlängerung jedoch vollkommen problemlos. Die Türkei hat das Europäische Übereinkommen über die Regelung des Personenverkehrs zwischen den Mitgliedstaaten des Europarats vom 13.12.1957 im Jahr 1960 unterzeichnet. Angehörige der Unterzeichnerstaaten können grundsätzlich für drei Monate ohne Einreise- und Aufenthaltsgenehmigung in die Türkei einreisen. Allerdings nicht zu Zwecken der Arbeitsaufnahme. Innerhalb der Türkei besteht völlige Bewegungsfreiheit.

Erwerb von Immobilien durch Ausländer

Es gilt das Gegenseitigkeitsprinzip. Wenn im Heimatstaat des Ausländers Türken unbeschränkt Immobilien erwerben können, so kann es der Ausländer auch in der Türkei. Im Verhältnis zu Deutschland und Holland ist dieses gegenseitig verbürgt. Für andere Länder, in denen das Gegenseitigkeitsprinzip nicht gilt, ist es schwierig, aber möglich. Es gelten aber dennoch folgende allgemeine Erwerbsbeschränkungen: Grundsätzlich darf ein Ausländer in einem Dorf mit einer Bevölkerung unter 2.000 Einwohnern kein Eigentum erwerben. Dies gilt aber nur für Ortschaften, die keinen sogenannten Munizipalrat haben. Besteht ein solcher Rat, so können Ausländer auch dort Immobilien erwerben. In Tourismusgebiete sieht es wieder anders aus. Hier können auch ausländische natürliche und juristische Personen Immobilien erwerben, ohne das dies gegenseitig verbürgt sein muss. Einschränkungen gibt es nur für kommunistische Staaten und Staaten des früheren Ostblocks.

Erwerb des Grundeigentums

Wie bereits ausgeführt, ist für die Gründung und Übertragung dinglicher Rechte türkisches Recht ausschließlich maßgeblich. Die abschließende Immobilien-Übertragung muss öffentlich vor dem Grundbuchamt beurkundet werden. Hierzu ist einzig und allein der Grundbuchbeamte zuständig. Erwerben Sie in der Türkei eine Immobilie, wird in der Regel ein Kauf-Vorvertrag abgeschlossen, weil die komplette Vorbereitung zur Grundbuchübertragung ca. 2 ½ Monate in Anspruch nimmt. Mit Abschluss dieses Vorvertrages werden die persönlichen Daten des Erwerbers mit den Katasterunterlagen der Immobilie zum Grundbuchamt eingereicht. Sind alle Formalitäten abgeschlossen, wird nur noch die abschließende Übertragung vorgenommen. Erwerber und Verkäufer erscheinen vor dem Grundbuchamt und erklären den Verkauf noch zu Protokoll. Innerhalb von ca. einer Stunde sind dann alle Formalitäten bezüglich der Übertragung abgeschlossen. Öffentlich beurkundet wird der Kauf vor dem Grundbuchamt in der Form, das der Grundbuchbeamte ein Formular ausfüllt, Schuldnerverpflichtungen der Parteien sind genau anzugeben. Es wird auch gerne unterverbrieft, d.h. zwecks Steuerersparnis ein niedriger Kaufpreis angegeben. Erben können unter sich Erbanteile in einfacher schriftlicher Form abtreten auch dann, wenn im Nachlass Grundstücke enthalten sind. Entsprechend gilt für den Grundstückserwerb aufgrund eines Vermächtnisses, wenn die für das Testament vorgeschriebene Form eingehalten ist. Ein Ausländer, der sich beim Erwerb eines Grundstücks vertreten lassen will muss die Vollmacht öffentlich beurkunden lassen, zuständig also Notar oder türkisches Konsulat im Ausland. Es ist sehr zweckmäßig, das Grundstück bzw. die Immobilie genau zu beschreiben, also einschließlich Nummer der Grundbuchseite usw. Auch ist genau anzugeben, zu welchen Rechtshandlungen der Vertreter bevollmächtigt sein soll. In der Praxis wird gerne so formuliert, das der Vertreter etwa "über alle meine Grundstücke / Immobilien in der Türkei Rechtsgeschäfte" vornehmen kann. In einem solchen Falle kann es passieren, dass der Grundbuchbeamte diese all zu pauschale Bevollmächtigung nicht akzeptiert. Es empfiehlt sich also, die Vollmacht sehr konkret mit genauen Angaben über die Immobilie zu formulieren.

Einige wichtige Hinweise:

Zunächst noch einmal die Feststellung: Eigentum wird nur erworben durch Eintragung im Grundbuch (Tapu), ein notarieller Vorvertrag (Verkaufsversprechensvertrag) genügt nicht. Die Vollmacht soll Sinnvollerweise vor einem türkischen Konsulat erteilt werden. Wenn nämlich ein ausländischer Notar die Vollmacht beurkundet, so muss diese beglaubigt übersetzt werden, auch beim türkischen Konsulat und außerdem ist dann noch die Apostille erforderlich. Apostille ist die Bestätigung des Landgerichtspräsidenten des Bezirks, in der Notar seinen Sitz hat, dass dieser eine öffentliche Urkundsperson ist. Vor dem Kauf muss unbedingt Grundbucheinsicht genommen werden. Hierzu beauftragt man Sinnvollerweise einen türkischen Anwalt oder eine sonstige Vertrauensperson, z.B. eine zugelassene Immobilienfirma, vor Ort. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, was nicht eingetragen ist, braucht der Käufer nicht gegen sich gelten zu lassen. Grundbucheinsicht ist einfach. Es gilt das so genannte Realfoliesystem. Das heißt für jedes Grundstück bzw. Wohnung gibt es eine Seite, auf der alles was die Immobilie betrifft eingetragen ist.

Weiterverkauf einer Immobilie

Der ausländische Eigentümer eines Grundstücks / Immobilien in der Türkei kann es jeder Zeit weiter veräußern. Grundsätzlich ist es möglich den Kaufpreis auch in fremder Währung zu vereinbaren. Die Grundbucheintragung erfolgt natürlich in Türkischer Währung zum Tageskurs. Türkische Verkäufer wollen gerne den Vertrag über Devisen schließen, dies wegen des laufenden Wertverfalls der Türkischen Währung. Für den ausländischen Käufer ist es also günstiger, den Kaufpreis in Türkischer Währung zu vereinbaren, zahlbar auch in Devisen, aber dann eben zum Tageskurs. Am besten für den ausländischen Käufer ist es, den Kaufpreis in Türkischer Währung zu vereinbaren und dann auf Anzahlung zu kaufen. Hierauf wird sich aber kaum ein Verkäufer einlassen, eben wegen der Inflation.

Steuern

Die Grunderwerbsteuer ist niedrig, sie beträgt 4 Promille auf den Kaufpreis, von beiden Vertragsparteien zu entrichten. Weiter ist jährlich eine Grundsteuer bzw. Gebäudesteuer fällig. Der steuerpflichtige Eigentümer muss alle 4 Jahre den Wert neue beziffern, darf natürlich nicht den von der Stadtverwaltung festgestellten Mindestwert je Quadratmeter unterschreiten. Aber auch diese Steuer ist niedrig. Sie beträgt für landwirtschaftliche Grundstücke 3 Promille, bei Wohnungen sind es 4 Promille, bei sonstigen Gebäuden (also keine Wohnungen) 5 Promille und bei Bauland 6 Promille. Die Erklärung ist in den Monaten März bis Mai abzugeben, beim Neuerwerb innerhalb des laufenden Jahres, spätestens nach drei Monaten. Die Grundsteuer wird jährlich in zwei gleichen Raten gezahlt. Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach üblicher Art zu ermitteln, also durch Einnahme-Überschuss-Rechnung. Statt Einzelaufstellung ist auch ein Pauschalabzug in Höhe von 25 % der Brutto-Erträge möglich. Ein Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn das Eigentum innerhalb eines Jahres seit Erwerb weiter übertragen wird. Unabhängig von all dem Vorgesagten wird auf die Vermietung eines Geschäftsraumes eine Immobilien-Steuer in Höhe von 20 % der Mieteinnahmen erhoben. Im übrigen wird - wie international üblich - unterschieden zwischen beschränkt und unbeschränkt Steuerpflichtigen. Ein Ausländer, der in der Türkei nicht lebt, ist nur beschränkt steuerpflichtig, also nur mit seinen Einkünften aus der Türkei z.B. den Mieteinnahmen. Mehrwertsteuer im Zusammenhang mit Immobilien fällt nur an im Zusammenhang beim Verkauf von Handels- und Gewerbebetrieben bzw. entsprechenden Grundstücken, Steuersatz dann 18 %.

Die Schenkungs- und Erbschaftssteuer:

Ergibt sich aus einer Steuertabelle und ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Vermögenswert. Sie ist mit der Schenkungs- und Erbschaftssteuer in der Europäischen Union identisch. Hier wird der Ausländer jedoch fast nie belastet.

Doppelbesteuerungsabkommen:

Zwischen der Türkei und der Europäischen Union besteht ein DBA vom 16. April 1986 betreffend der Einkommen- und Vermögenssteuer. Das Abkommen folgt dem OECD Mustertext. Für Immobilien gilt das Belegenheitsprinzip, also zahlt ein Deutscher für seine türkischen Immobilien Steuern nur in der Türkei. In Deutschland gilt nur der Progressionsvorbehalt. Es gilt nur die kleine Auskunftspflicht, d.h. zwischenstaatlich dürfen nur solche Auskünfte ausgetauscht werden, die zur Durchführung des Abkommens erforderlich sind, also niemals solche, die die Besteuerung in dem einzelnen Staat selbst betreffen.

Wir hoffen, dass Ihnen diese Ausführungen behilflich sind, dass Rechtsprinzip und das Wesen der Eigentumsübertragung von Immobilien in der Türkei eindeutig nach zu vollziehen. Wie Sie sicherlich erkannt haben, bestehen im Gegensatz zu Deutschland einige wichtige Unterschiede in der Abwicklung und Vollziehung. Es ist aber auch zweifelsfrei ersichtlich, dass dieses System der Eigentumsübertragung ebenso sicher ist, wie in Deutschland oder anderen mitteleuropäischen Ländern.

Quelle: Alanya Bote

Das Tapu (Grundbuchurkunde)

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Stand: 07.07.08 - Alle Angaben ohne Gewähr